6月百强房企销售再降13%：房价调整近五年，为什么“底部”仍不能只看跌幅？

1. 六月不是横盘，而是销售又往下踩了一脚

最刺眼的数字来自摩根士丹利。

CRIC 数据显示，6 月前 50 强、前 100 强房企的权益销售额分别同比下降 11% 和 13%；5 月两组数据都只下降 2%。前 100 强年初至今累计下降 16%，前 50 强累计下降 14%。

大摩跟踪的 25 家主要房企，6 月销售同比下降 19%，比 5 月的 -26% 好一些，但年初至今仍下降 25%。央国企与民企继续分化：越秀、中海、保利、金茂当月同比为 +25%、+6%、+3%、+1%；融创、合景泰富、龙湖、中梁、世茂则都下降超过 45%。大摩把差异归因于央国企更强的品牌，以及在高能级城市拥有更多可售货源。

新房弱，二手房却还在增长，是否说明市场只是换了赛道？问题在于，二手房增长的速度也在快速掉下来。

25 个重点城市二手成交量同比增速，从 4 月的 30% 降到 5 月的 25%，6 月只剩约 10%。大摩认为，前期政策效果在变淡，积压需求也逐渐释放完毕，因此三季度可能转为同比负增长。新房则可能继续同比下降，在低基数帮助下，跌幅或收窄到高个位数。

2. 领先指标已经先转身了

小摩的价值，不只在于又给一组销量数字，而是把“买房前会发生什么”画出来。

第一组是实时成交。十大城市二手房四周滚动同比增速，从 5 月 31 日的 19%，一路降到 6 月 28 日的 11%。单周数据噪声很大，四周平均仍在降，方向与大摩的月度观察一致。

第二组更靠前：房产经纪网站流量、业主报价指数和经纪人信心。逻辑不复杂——通常先上网看房，再线下成交；业主先调整报价，成交价才跟着变化；经纪人先感到客户变少，统计里的成交量随后才会显现。

其中，小摩的“报价指数”不是房价涨幅，而是调价项目里选择涨价的比例。指数为 20，意思是 20% 的项目涨价，其余 80% 没涨。这个定义很重要，否则很容易把“愿意涨价的房源变少”误读成“房价已经跌了 20%”。

今天不少人会在短视频和社交平台看房，传统经纪网站流量的覆盖面可能不如过去。这是本人的看法，不是小摩的验证结论，但它提醒我们，领先指标也会因为用户习惯改变而失灵。

3. 房价跌了四年，为什么还不能直接喊“到底了”？

小摩用了三把尺子。麻烦在于，它们给的答案并不一致。

如果只看跌幅，答案偏乐观。报告统计的国际下行周期，剔除极端值后平均持续约 40 个月；中国本轮从 2021 年开始，时间已经不短。深圳约 -43%，也远超过样本平均 -22%。

但“跌得深”不等于“买得值”。全国平均租金回报率只有约 2.6%，而报告样本平均约 5.0%。核心城市的样本平均约 3.3%，深圳约 1.4%，仍然很低。租金回报率越低，意味着同样一套房的价格，相对它能收回来的租金越贵。

收入这把尺子也没有完全松开。全国房价收入比约 6.3 倍，看上去不离谱；一线城市平均却约 16 倍，全球城市样本平均约 12 倍，北京约 20 倍。报告特别注明，各城市统计口径和样本量不一致，因此这些横向比较不能当成精确公允价。

所以，三把尺子拼在一起，结论不是“还要再跌一半”，也不是“已经跌透”。更准确的说法是：调整的时间和幅度已经很深，但现金流回报与购买力约束仍未完全消化。

4. 真正的底部，可能先长成一张“分层地图”

全国指数会把城市差异磨平。小摩的分价段数据里，上海已经出现局部企稳：截至 6 月底，200 万元以下、200万—300 万元、300万—500 万元房源年初至今挂牌指数分别上涨 4.0%、2.8%、1.0%；700万—1000 万元区间则下降 1.0%。这不是所有上海房子一起涨，而是部分低总价需求先接住了价格。

深圳和北京的结构不同。深圳多数总价段年内仍小幅为负，3000 万元以上房源为 +2.1%；北京则几乎全线为负，3000 万元以上房源年内下降 5.1%。同样是“一线城市”，购买力、供给和政策传导并不一样。

为什么上海的低总价房先动？

我把分化和贷款成本连在了一起。今年以来上海整体挂牌价格约跌 0.3%，深圳约跌 1.0%，广州约跌 1.8%；上海 50 平方米以下小户型反而约涨 2%。我认为，上海提高公积金贷款额度后，部分首套刚需可以用约 2.6% 的公积金利率融资，低于约 3.05% 的首套商贷利率；如果老小区租金回报率接近 3%，买与租的账会先在这一小块市场交汇。

5. 全国销量的“底”，比房价底更难算

小摩还用三种方法估算新房销量底部。

第一种按成熟市场换手率测算。根据新房占比和家庭换手率的不同组合，底部可能落在 4.32亿—10.18亿平方米，区间很宽。第二种从家庭形成出发：每年约 830 万个新增家庭，按户均 110 平方米、新房占比 70%，对应约 6.36 亿平方米新房需求。第三种按城市能级拆分，假设三四线较 2021 年峰值下降 70%，全国住宅销售面积理论值约 5.66 亿平方米。

三个答案共同指向一件事：未来的新房市场可能比过去小得多。小摩的长期模型预计，2024—2040 年住房需求量年复合增速约 -1%，家庭形成约 -2%。城市化仍贡献需求，但结婚、家庭形成和投资需求的结构会继续变化。

这也解释了为什么“政策托底”不一定等于“回到旧高点”。城中村改造、地方专项债收储、保障房再贷款都能托住局部需求和施工，但小摩对城中村改造给出的高贡献数字明确标注为最大情景，不是基准情景。把极限情景当作常态，是读图时最容易犯的错。

6. 下半年真正要等的，不是一个全国反转信号

大摩的短期判断偏谨慎：未来几个月房价环比跌幅可能略微加快；少数供需更平衡的一线城市，可能温和上行。地产股即使已经回到历史低市净率附近，也仍建议等待更好的进入点，只偏好有自身经营改善能力的优质公司。

小摩的图表则告诉我们，所谓“底部”至少需要三类信号互相确认：成交不再减速，报价和经纪人信心不再走低，租金回报率与融资成本逐渐接近。只满足其中一条，最多说明某个城市、某个总价段先稳住了。

租金是眼下少数相对积极的线索。小摩的 50 城租金指数显示，2026 年以来整体趋稳，上海和深圳相对更强。录音也把租金看作真实居住需求是否止跌的重要观察点。但一轮毕业季的旺季表现还不够，关键是进入秋冬以后能否保持。

如果只留一句话：2026 年下半年的房地产市场，更可能是“局部先到底、全国仍磨底”，而不是所有城市一起反转。